Zakup mieszkania od dewelopera to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu, związane zarówno z emocjami, jak i dużym wydatkiem finansowym. Oprócz kwestii związanych z wyborem lokalizacji, układu pomieszczeń czy standardu wykończenia, warto także znać prawa nabywcy dotyczące rękojmi i gwarancji. Te dwa mechanizmy ochrony interesów kupujących mogą pomóc w przypadku wykrycia wad technicznych czy estetycznych w nowym mieszkaniu.
Czym jest rękojmia?
Rękojmia to ustawowy środek ochrony konsumenta, który obowiązuje z mocy prawa i nie wymaga dodatkowych umów. Oznacza to, że deweloper odpowiada za wszelkie wady fizyczne i prawne nieruchomości, które ujawnią się po zakupie. W Polsce rękojmia dla kupujących mieszkanie od dewelopera wynosi 5 lat, licząc od dnia odbioru nieruchomości. To oznacza, że przez ten okres nabywca ma prawo zgłaszać deweloperowi wszelkie wady budowlane, które mogą obniżać wartość mieszkania lub jego funkcjonalność.
Zakres ochrony rękojmi
Rękojmia obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i prawne. Do wad fizycznych zaliczamy m.in.:
- nieszczelności w instalacjach,
- pęknięcia ścian lub sufitów,
- problemy z izolacją termiczną lub akustyczną,
- inne usterki techniczne, które mogą wpłynąć na komfort użytkowania mieszkania.
Wady prawne natomiast odnoszą się do sytuacji, w których zakupiona nieruchomość ma obciążenia, o których nabywca nie został poinformowany, np. hipoteka czy prawo do użytkowania przez osoby trzecie.
Prawa nabywcy wynikające z rękojmi
W przypadku wykrycia wad w mieszkaniu, nabywca ma kilka możliwości dochodzenia swoich praw. Może on:
- Żądać naprawy wady – deweloper zobowiązany jest do usunięcia zgłoszonych usterek w ustalonym terminie.
- Obniżyć cenę – jeśli wada nie zostanie usunięta w odpowiednim czasie, nabywca ma prawo domagać się obniżenia ceny mieszkania.
- Odstąpić od umowy – w przypadku poważnych wad, które uniemożliwiają normalne korzystanie z mieszkania, kupujący ma prawo odstąpić od umowy.
Co ważne, zgłaszając wadę, nabywca nie musi udowadniać jej przyczyny – to deweloper jest odpowiedzialny za jej usunięcie lub udowodnienie, że wada powstała z winy użytkownika.
Czym jest gwarancja?
Nabywając mieszkanie od dewelopera pod Warszawą można spotkać się również z gwarancją. Jest to dobrowolne zobowiązanie sprzedawcy lub producenta (w tym przypadku dewelopera), które określa, że dany produkt (w tym mieszkanie) będzie wolny od wad przez określony czas. Gwarancja nie jest wymagana prawnie, jednak wielu deweloperów oferuje ją jako dodatkowe zabezpieczenie dla swoich klientów. W przeciwieństwie do rękojmi, gwarancja jest opcjonalna i jej warunki są ustalane indywidualnie przez dewelopera.
Zakres ochrony gwarancyjnej
Zakres ochrony w ramach gwarancji zależy od tego, co zostało zawarte w dokumencie gwarancyjnym. Zazwyczaj obejmuje ona wady, które wynikają z błędów wykonawczych, materiałowych lub projektowych. Deweloper, oferując gwarancję, określa w niej czas trwania ochrony (zwykle krótszy niż rękojmia, np. 2-3 lata) oraz procedurę zgłaszania usterek.
Ważnym aspektem gwarancji jest fakt, że deweloper może zawęzić jej zakres lub nałożyć warunki – np. uzależnić naprawę usterek od regularnej konserwacji mieszkania przez właściciela.
Jakie różnice między rękojmią a gwarancją?
Różnice między rękojmią a gwarancją są istotne i warto je dobrze zrozumieć:
- Rękojmia jest obowiązkowa i wynika z przepisów prawa, a gwarancja jest dobrowolna.
- Czas trwania rękojmi to zawsze 5 lat, natomiast gwarancja może trwać krócej, zależnie od warunków dewelopera.
- Rękojmia obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i prawne, natomiast gwarancja zazwyczaj dotyczy tylko wad fizycznych.
- W przypadku rękojmi nabywca ma szerokie prawa, jak żądanie naprawy, obniżenia ceny czy nawet odstąpienia od umowy. W ramach gwarancji warunki reklamacji zależą od umowy z deweloperem.
